横浜の相続遺言相談なら「横浜 相続遺言駆け込み寺」貴田事務所

不動産屋選びの方法です

家を売る際に
Ａ社　３０００万
Ｂ社　３２００万
Ｃ社　３５００万

の査定金額を出してきた場合
ほとんどの人がＣ社を選ぶのでしょうが
意味がない

細かく言ってもわかりずらいので
Ａ社・Ｂ社に３５００万で売ってと言えばいいだけ

４０００万で売りに出したっていい

単純に買いたい人がいれば売れる
買いたい人がいなければ売れない

売却エリアで３３００万くらいで売れているのならば
４０００万で出してても
値下げ幅を７００万と考えられる
運が良ければ３６００万でも売れる
単純にタイミングだけ
だからどこも一緒

不動産屋の言葉が正しいわけでもなければ
知識があるわけでもない

だって
不動産の４冠資格全て持ってる営業
今まで一人しか会ったこと無い

宅建持ってます！

だから？
ちなみに私　４冠　全て持ってますから
不動産屋ではありませんがね

ほとんどの営業は土地、建物やマンションの大きな問題点とか
気づいてなく
適当に売ってる

大きな問題の時に困るのはみなさんね


何度も言うが大手３社はやめた方が良い
ＳＭＬの３社ね
Ｓ友　Ｍ井のＲ　Ｌバブル
まじで兵隊のような下っ端営業は能力ないから

地元の不動産屋で十分
だってネットで売るのに会社の大小は関係ない
むしろ能力の方が重要
大手って言うのなら最低でも不動産資格の３冠は取れよ
無理だろうけど

まぁ行きたいなら行けば良いけど



では
次回はＳ友についての話

多かった相談

相続登記義務化の次に多かった相談は

相続放棄

財産がもらえるのに放棄
財産にはプラス財産とマイナス財産があります

プラスは不動産や金融資産など
マイナスは借金

当然　マイナスはいらない
ってこと

だけではなく
田舎の不動産もいらないって人が
最近は多い

また　数十年前の相続が発生して
自分のところに役所から連絡がくるってこともある
これは
ひいひいおじいちゃんとかの名義になってる不動産を
相続人が使っていたが
その相続人も亡くなって
固定資産税などの支払いをする人がいなくなってしまったので
役所がひいひいおじいちゃんの戸籍を辿って相続人を割り出したってこと

払わなきゃいけないか
１月１日現在の所有者に固定資産税などは来ますので
基本的に払わなければいけない
１月１日にひいひいおじいちゃんの名義ってことはその相続人の名義と一緒

でね
２月１日に相続放棄をすれば払わなくていいか

死亡時にさかのぼって相続放棄するんだから問題ないだろ
って思うのだが
固定資産税などは別の法律で１月１日現在の所有者だから
放棄してもだめよってなってるんだよね
多分管理責任があるってことなのかも

以前九州地方の相続放棄をやった際に
2000円位の固定資産税の請求がきて役所に話をしたら
別の法律ですって
2000円位なら問題ないが数十万とかだと困るね

でも
別の役所では免除って言われたこともある
よくわからん
免除なら
あーーどーもありがとうございました
で退散


多くあったのはこんなマニアックな相談ではなく
相続放棄をして欲しいって相談と言うか依頼

で
死亡を知って３か月以内の相続放棄は断ってます

理由は
履歴書書くより簡単だから
相続人の
本籍、住所、氏名、年齢、職業
相続放棄する理由（選ぶだけ）
被相続人の
本籍、住所、氏名、年齢、職業
プラスとマイナス財産

これだけを申立書に書いて
切手、収入印紙と一緒にレターパックで送ればいい

後日　裁判所から照会書が来るが
これもいらない理由を選んで終わり

なので
自分でもできるよって言って断ります
でもできないときはやりますと

ほとんどの人がきません
自分でやったか他に行ったか知らんけど
後日お礼の連絡がきた方もいました


先日yahooニュースで
芸能人のおぎやはぎさんの矢作さんのところにも
裁判所から何やら書類が届いたようで

両親が離婚して全く会ってない父親の姉だか妹の件のよう

最初に書いたひいひいおじいちゃんの相続放棄だけでなく
全く知らない叔父や叔母の借金やド田舎の不動産を相続してますって
連絡が来ることがある


死亡を知ってから３か月以内


さてこの言葉の意味を理解できるでしょうか

他の事務所に５年前に相談に行った方がいたが
この言葉の意味を理解していない司法書士のようだったので
５年経った後にうちに来ても無理でした

文脈から読み取るのも大事
相談者に言葉の意味を理解しているか確認することも大事


本当に困っている方がうちの事務所に来ればいいと思うし
どの司法書士でもできる仕事は
ペコペコペコペコするような優しい司法書士に行けばいい

皆様に迎合する気がありませんので

今度は変わった相談について

さて
昨年も多くの相談がありましたが
どんな相談が多かったか

一番多かったのは相続登記の義務化について

まずは結論
やらなくてもいいんじゃないの

理由
気にする人は問題にならないから

では考えてみましょう

相続登記が義務化になった一番の理由は
空き家が増えたから
そしてその空き家の所有者が不明ってのが増えたから

日本の法律では所有者不明の不動産に関して
何かするときは時間とお金がかかる
その費用を出すのは申立人

例えば
隣の家が空き家でごみ屋敷かつ所有者が不明の場合
利害関係者からの申し立てができるので
隣の人は裁判所に申し立てが可能
だが
お金と時間がかかる
被害を受けているのにお金と時間がとられる

行政にお願いをした場合
大体５.６年かかりますし
最初にお金を出すのは申立人

さらに地域の開発事業の場合もほぼ同じ

で
こんなことが起こらないように義務化になった

と言うことは

管理がされている不動産は問題ないんじゃない

そもそも所有者が亡くなったって
どうやって法務局は知るの？

市役所や区役所に届け出すれば全てに連絡がいくと思ってんの？

市役所や区役所の戸籍課は総務省管轄
法務局は法務省管轄
不動産に関わる固定資産税などは総務省管轄

縦割りなんだから連絡なんていかないって

よって登記しなくてもばれない

固定資産税などは誰が払っても納税課は問題ない

よってそのままの名義でも支払ってれば
ずっーーーと亡くなった人の名義で請求が来るだけ


法律なんてね
なぜこの法律ができたのか考えれば問題ないのよ


で
建物が祖父の名義のままなんですけど名義変更した方が良いですか？

しなくていいんじゃない
私があなたの立場ならやらない
祖父名義ってことは古いんでしょ
相続人多いし
無駄な金かける必要ないし
そのうち壊すなら相続人の一人から滅失登記出せばいいし
どーでもいいんじゃない

てな回答が多かった


では次回は二番目に多かった相続放棄について

以前　
三井住友銀行で遺言書を作った人の相続で嘘ばっかり銀行員が言ってきたので
非常にムカついたと書いたような気がするが
あの時言ったように銀行員なんて信じるな
が
まさに現実となってきたね

とりあえずは貸金庫

私も以前借りていたが
特に大事な物も
盗んでも意味のないような物ばかりだったから
良かったが

金塊や現金等入れていた人はどうなることか

特に
金庫を借りていた人が死亡した場合は
相続関係書類が揃わなければ
銀行は対応してくれず
口座の凍結！
ってことは
貸金庫借りてても、相続人は確認できず
銀行員は盗み放題！

亡くなった人が何を入れていたかなんて
知る由もないから
盗み放題！

さらに脱税や資産隠しをしている人は
警察にも届け出ることができない


でね
こんなことは数年前からいろいろな銀行でやってたの

銀行は中に何が入ってたかの証明を出せって言って
黙殺してただけ

皆さん泣き寝入り

銀行なんて金を預かるか貸すか以外は必要ない
通帳で管理できる範囲だけ

以前は投資信託も付き合いでやったが
すべての銀行を切ったのでプラスで終わった

能力ないんだから

だから
遺言書作成や遺言執行、投資信託、貸金庫
すべて銀行を信用するな

まぁ　信用する人がおかしいってことかね


追加
テレビで貸金庫に入る際に銀行員が一緒に入るって言ってたが
銀行によって違う
私が借りてたところは
入る際にカードキーと暗証番号
次に鍵
すると
貸金庫が並んでるところの
自分の場所が光ってる
で
鍵
そんな感じ

コメントしてた人も全てを知ってる訳ではないし
こんな窃盗は初めて聞いたって言ってたけど
ただ情報収集能力が低いだけでは・・・

youtubeやネット検索すれば出てくるのに

前にも書いたと思うが

お客から相続手続きに伴い不動産を売却したいが
何処の不動産屋が良いか？
って

まず言えるのは大手3社　S・M・Lはやめろと
各社に頼むメリットは全くない

良く大手は安心だからと言うが何が安心なのかわからん
驚くほど知識がない
店長ぐらいしかまともなのいない
とはいえ普通のレベル
働いてる下っ端は・・・

宅建もってます！
不動産屋で私より資格持ってないって・・・
よくそれで大手なんて言えるよ
笑える

で

各社について

Sは閉鎖したHPに書いたと思うが、
私のお客が詐欺に遭った
くっだらない費用が必要ですと5万の請求をしたが
領収書を出さない
不審に思ったお客が私に電話
それだまされてるよ
と教えると
早速　お客は営業に電話
すると
その営業は今までないくらいの早さでお客の元へ
結果
お客は仲介手数料を支払わず
で
このことは他言無用でお願いしますと頼まれたが
私が知ってる
私に相談したからバレちゃった

Mは犯罪や違法行為はないが
周りを巻き込む低脳さで迷惑
細かなトラブルが非常に多い

Lは違法行為があるね
先日も
あるマンションを購入しようとお客に
マンションの室内で居住者が亡くなったと嘘をつく
この営業を信用できなかったお客は
別の営業にしてもらったが
結局他の不動産屋へ
ちなみに他の不動産屋の営業から私に相談があったので
支店も営業の名前も知ってる

仲介手数料をごまかして懲戒もあったね

と言うように
大手はやめたほうがいい

あっ　囲い込みも相変わらずやるね



個人的には購入したいエリアで長年やってる不動産屋が良い